PATODEWELOPERKA w USA Transcript, AI Summary & Key Points

00:00 USA boryka się z kryzysem mieszkaniowym, który objawia się w wielu aspektach. Mówiłem już o tym w osobnych filmach. Jednym z rozwiązań jest budowanie większej liczby domów. I mimo, że wciąż powstają domy budowane rzetelnie i z dbałością o sztukę, to szacuje się, że nawet 60 czy 70% nowych inwestycji realizuje przynajmniej część lub pełen skrypt patodeweloperki.

00:22 W ciągu ostatnich 30 kilku lat patodeweloperka w USA przeszła od marginalnych przypadków do mainstreamu, bo nawet te firmy, które chcą budować porządnie, muszą wdrożyć przynajmniej część działań, aby pozostać konkurencyjnymi. Ten sposób działania deweloperów w ostatnich latach często nazywany jest skryptem. Składa się z pięciu kroków. Obejmują one to, co i gdzie budują, jakie kruczki zamieszczają w umowach i opcjach finansowania.

00:51 oraz jak obsługują klienta. W tym filmie przedstawię krok po kroku jak wygląda ten podręcznik patodeweloperki w USA. Oglądając pamiętaj żeby podzielić się w komentarzu tym jak to według ciebie wygląda w Polsce. Zaczynamy. Część pierwsza. Ziemia. Zanim deweloper wbije pierwszą łopatę gra już się rozpoczyna. Zaczyna się od ziemi. Na pierwszy ogień idzie podatek od nieruchomości, który w USA liczą lokalne hrabstwa od wartości rynkowej działki, a stawka wynosi zwykle 1 do 3% rocznie.

01:27 Weźmy konkretny przykład. Deweloper kupuje teren pod osiedle 300 domów za 10 milionów dolarów. W przy stawce% płaci 150 000 doarów każdego roku. Od momentu zakupu ziemi do sprzedaży może minąć lekko nawet kilka lat. Więc żeby nie tracić pieniędzy na podatek, zanim nie sprzeda domów, robi tryk z ziemią rolną. Gdy działka ma status rolny, urząd wycenia ją według stawki użytkowej, czyli zysku, jaki przynosi na przykład uprawa bądź wypas, a nie według ceny rynkowej pod deweloperkę.

02:02 Ta sama działka jako pole lub pastwisko zamiast 10 milionów dolarów ma na przykład wartość rzędu powiedzmy 100 000. Podatek spada zatem ze 150 000arów. Deweloper wynajmuje rolnikowi kawałek terenu za symbolicznego dolara. Rolnik stawia ule albo wypuszcza kilka krów i ziemia formalnie staje się rolna. Każdy stan oczywiście ustala inne zasady. jest liczba krów lub uli na AKR, minimalny okres wypasu i tym podobne.

02:32 Nie wszystkie pozwalają oczywiście na tak łatwe obejście przepisów i w momencie ponownej zmiany ze statusu rolnego na budowlany naliczają tak zwany rollback tax, czyli różnice podatków z ostatnich trzech do pięciu lat plus odsetki. Jednak nawet wtedy deweloperzy płacą tę zaległość dopiero przy sprzedaży domu, kiedy mają już przychód. Więc nawet jeśli na końcu i tak zapłacą pełny podatek, to mają tą płatność odroczoną.

02:58 i pokrytą z realnych wypłat ze sprzedaży domu. Kolejny mechanizm chroni budowę przed niekorzystnymi zmianami prawa. Działa mniej więcej tak. Deweloper składa wstępny wniosek, tak zwany concept plan. Najszybciej jak się tylko da. Od dnia złożenia wniosku obowiązują go przepisy z tego właśnie dnia. Nawet jeśli miasto za 2 lata zaostrzy normy środowiskowe albo limity gęstości zabudowy, dewelopera już to nie dotyczy.

03:27 On buduje cały czas według starych zasad. Sens tego jest bardzo prosto. Inwestor wydaje miliony na projekt, więc potrzebuje gwarancji, że kalkulacja finansowa nie rozsypie mu się w połowie drogi. To jest całkowicie legalne działanie i większość miast daje po prostu temu mechanizmowi termin ważności. Zwykle jest to 2 do p lat. Po tym czasie deweloper musi dogonić aktualne przepisy, ale tym działaniem przynajmniej może je opóźnić o przynajmniej parę lat.

03:53 Trzeci mechanizm to już kontrola nad samą ziemią. Duże firmy budowlane takie jak Dear Horton czy Lennard nie kupują działek na własne nazwisko. Często robią to przez spółki córki, na przykład Forester. W ten sposób budują tak zwane banki ziemi liczące nawet setki tysięcy parceli. Analiza Uniwersytetu Hopkinsa pokazuje, że taka konsolidacja rynku zabrała amerykańskiej produkcji domów około 106 miliardów dolarów rocznie w latach 2005-2016.

04:23 Mniej domów przy tym samym popycie oznacza jedno. Ceny idą w górę w całym regionie. Ten mechanizm bardzo łatwo skojarzyć z niedawnym skandalem na rynku wynajmu, tym z algorytmem Real Page. Algorytm zbierał wtedy dane od wielu właścicieli mieszkań i podsywał im jedną radę. Trzymajcie część mieszkań puste, bo niedobór podaży podniesie wam ceny wynajmu bardziej niż poniesiecie straty z pustostanów.

04:47 Tutaj działa dokładnie ten sam schemat. Kontrola nad bankiem ziemi ogranicza podaż nowych domów i trzyma ceny wysoko. A właśnie brak nowych domów jest często podawany jako sedno problemów. I teraz najlepszy mechanizm związany z ziemią i infrastrukturą. Nazywa się dystrykt specjalny. Działa to tak. Deweloper zakłada dystrykt jeszcze przed wprowadzeniem się w pierwszych mieszkańców i z własnych pieniędzy buduje drogi, kanalizację, wodę, prąd.

05:16 technicznie jest właścicielem tej infrastruktury, no bo przecież ją wybudował. Gdy pojawiają się piersi nabywcy domów, zarząd deskryptu, którym oczywiście nadal steruje deweloper, emituje obligacje komunalne. Kupują je fundusze emerytalne, fundusze inwestycyjne i zamożni inwestorzy indywidualni, bo odsetki od tych obligacji są zwolnione z podatku federalnego.

05:37 Jest to elegancki zysk, praktycznie bez ryzyka dla nich. Pieniądze z emisji teoretycznie trafiają do dystrytu, ale niezwłocznie podejmowana jest decyzja o wykorzystaniu ich do odkupienia od dewelopera tej infrastruktury. Tym samym deweloper odzyskuje cały koszt infrastruktury, często z marżą na dokładkę. Spłatę tych obligacji przyjmują nowi mieszkańcy przez kolejne 20, 30 lat w formie dodatkowej opłaty w podatku od nieruchomości.

06:04 Po co ta całe zamieszanie? Czemu deweloper nie wliczy tego po prostu w cenę domu? Jeśli nie wiadomo o co chodzi, to chodzi oczywiście o kasę. Dzięki tej operacji cena domu wygląda atrakcyjnie na papierze. Koszt infrastruktury po prostu przenosi się do przyszłych rachunków podatkowych, o których kupujący dowiadują się dopiero po podpisaniu umowy. No i przecież to nie jest cena nieruchomości, tylko podatek.

06:27 To klasyczne podejście na przynętę. Gdy już deweloper złapie klienta, nie puści go nawet jak te ceny wzrosną. Ale gdy na rynku jest niedobry mieszkań, deweloper może zrobić coś jeszcze. Może jeszcze bardziej przycisnąć klientów. Zostawia cenę zakładającą, że wartość domu jest wyższa dzięki tej już wybudowanej infrastrukturze. Tym samym zgarnia pełną marżę na dom, a potem jeszcze raz tylko w tym podatku mieszkańcy odkupują od niego tą infrastrukturę.

06:58 Każdy z tych czterech maizmów jest absolutnie legalne, ale prawda jest taka, że to dopiero rozgrzewka. Pół wieku temu ten problem praktycznie nie istniał. W każdym amerykańskim miasteczku działało po kilkanaście niezależnych firm budowlanych i konkurowały ze sobą o klienta. Zmienił to kryzys finansowy w latach 80. Tak zwany Savings and Loan Crisis. Odciął małych lokalnych budowniczych od kredytów bankowych.

07:22 przetrwały tylko wielkie korporacje z dostępem do kapitału. To one wykupiły resztki rynku, a mając już pełną kontrolę nad ziemią, mogły pozwolić sobie na triki takie jak teraz. Płacić grosze podatku, ignorować przyszłe przepisy i samodzielnie decydować ile do domów w ogóle powstanie oraz to jak zbudować dom, żeby było najtaniej. Zanim przejdziemy dalej, szybka prośba do ciebie.

07:46 Stworzenie takiego filmu to zwykle od 20 do 40 godzin pracy. Jeśli cenisz takie materiały, możesz wesprzeć kanał finansowo dołączając do kilkudziesięciu osób, które już wspierają kanał, wybierając jeden z progów wsparcia. Serdecznie dziękuję. Jakość budowy i materiałów. Deweloper zaoszczędził już na ziemi i podatkach. Mógłby teraz tę nadwyżkę wsadzić w lepszą budowę.

08:08 Dobre sobie. Cięcie kosztu w Ameryce zaczyna się dosłownie od fundamentów, a właściwie tego z czego w ogóle robi się szkielet domu. Jeszcze w latach 70 domy budowano głównie zitego, wymiarowego drewna o ciasnym usłojeniu. Nie było to drewno idealne, ale było solidne. Stawiali je lokalni rzemieślnicy, którzy ponownie dbali o swoją reputację, bo od niej zależało, czy ktoś jeszcze ich zatrudni.

08:33 Dziś tego rzemniosła już praktycznie nie ma. Standardowy to by foro to już nie jest kawałek litego drewna. To drewnno, które rosło na przykład zaledwie 20 lat, więc ma rzadkie, szerokie słoje, jest lekkie, porowate i mówiąc wprost, bardziej przypomina gąbkę niż materiał konstrukcyjny. Na ściany najczęściej stosuje się płyty OSB. Co do zasady płyta OSB, jej stosowanie oczywiście nie jest jakimś błędem.

08:58 Tak się po prostu buduje. Jednak problem pojawia się najczęściej z tym, jak te płyty później są zabezpieczone przed wilgocią. OSB chłonie w wodę jak gąbka. Wystarczy najmniejszy przeciek i płyta zaczyna pęcznieć, tracić wytrzymałość, a w środku ściany często zaczyna się pojawiać pleśń. Takie problemy czasami powstają przez nieszczelną instalację wodną, ale też na przykład na Florydzie czy w Teksasie problem jest jeszcze gorszy, bo deweloperzy dodatkowo skracają koszty tynku.

09:25 Kładą go za cienko, bez okresu wschnięcia między warstwami, bez siatek dylatacyjnych. Wystarczy jedna gwałtowa burza, tynk pęka, pojawiają się mikroskopijne rysy, woda wchodzi do środka i zostaje uwięziona między tynkiem a drewnem. Gnicie początkowo jest często niezauważalne, aż do momentu, w którym wewnątrz domu zaczynają się pojawiać pęknięcia i zacieki.

09:45 Wtedy konstrukcja jest już zwykle zniszczona, a naprawa jednego domu może kosztować dziesiątki, a nawet setki tysięcy dolarów. Ta sama wilgoć i pleźń stoją za historiami, które trafiły do amerykańskich mediów. Jedna z nich to historia sześcioletniej Medlin, która mieszkała w domu Diar Hortona zalanym pleśnią. Matka opisywała, że cały dom był nią po prostu usiany.

10:07 Dziewczynka zaczęła mieć tak mocne krwawienia z nosa, że dosłownie płakała krwią. Matka mówiła, że nigdy wcześniej nie widziała, żeby komuś krew po prostu wypływała z oczu. Sześciolatka pytała ją, czy umrze, a ona nie była w stanie odpowiedzieć, bo sama nie wiedziała, co się dzieje. Diar Horton, zapytany przez dziennikarza o powstające problemy z pleśnią w swoich domach, odpowiedział, że stoi za swoimi domami pełną gwarancją i dedykowanym zespołem obsługi klienta, co jak okazuje się jest sednem całego przekrętu.

10:36 Zamiast budować dobrze, buduje się szybko i po łebkach, zakładając, że co najwyżej to się zateguje się. To jak się okazuje idealna strategia, żeby oskubać klienta. O tym jak to działa już za chwilę. Kolejne przekręty były z klimatyzacją, ale tu chodziło bardziej o wymuszony monopol na serwis. W Lisianie Tier Horton montował w domach systemy HWAG, czyli klimatyzacji i wentylacji, które nie radziły sobie z lokalną wilgotnością, nie potrafiły przetworzyć tego całego powietrza w tym wilgotnym klimacie.

11:07 Żeby nie stracić gwarancji na cały dom, kupujący byli prawnie zobowiązani korzystać wyłącznie z jednego wskazanego podwykonawcę, firmy Bell Mechanical Services. Ten po prostu ignorował zgłoszenia o awariach, robił naprawę na pokaz i mówił mieszkańcom, że skarplająca się na sufitach wilgoć jest zjawiskiem całkowicie normalnym. Sprawa trafiła do sądu jako pozew o tak zwany toxic tort, w którym Deer Horton był oskarżany o świadome trzymanie rodzin w skażonym środowisku.

11:38 Do tego dochodzi jeszcze jeden czynnik. Pod poszyciem dachowym stosowano płyty OSB typu LP Techshield z barierą radiacyjną. Projektowane żeby odbijać ciepło i zmniejszać rachunki za energię. Jednak bez odpowiedniej wentylacji ta beria działa jak pułapka na parę wodną. Zatrzymywała ją na poddaszu, a więźba dachowa gniła od wewnątrz. zupełnie niewidocznie aż do momentu, kiedy było za późno.

12:03 I to nie jest oczywiście tak, że w Stanach Zjednoczonych wszyscy budują niezgodnie ze sztuką czy z używając nieprawidłowych materiałów. Można trafić również na takich uczciwych. Jednak tak jak mówiłem, coraz więcej firm próbuje optymalizować koszty. I to rodzi pytanie, jak takie wady w ogóle przechodzą odbiory, bo przecież w USA każdy dom musi zostać dopuszczony do użytku przez urzędnika.

12:29 No i kupujący też ma możliwość zgłosić zastrzeżenia przed odebraniem kluczy. No więc w różnych stanach jest różnie. Na przykład na Florydzie deweloper może całkiem legalnie wynająć i opłacić własnego prywatnego inspektora, który zastępuje tego miejskiego urzędnika. Nazywa się to Private Provider Process. Taki inspektor jest finansowo zależny od dewelopera.

12:51 Jeśli odmówi podpisania protokołu z powodu na przykład tych watynku czy instalacji, deweloper po prostu zerwie z nim współpracę i poszuka sobie kogoś bardziej ustępliwego. Więc w praktyce deweloperzy kontrolują sami siebie, ale to nie jest wyłącznie specyfika Florydy. W Teksasie, gdzie duża część nowych osiedli powstaje na terenach niewalizowanych albo w granicach tych dystryktów, hrabstwo często w ogóle nie ma własnego wydziału inspekcji, więc deweloper ma obowiązek zatrudnić niezależnego inżyniera.

13:19 Ale sam go wybiera i sam mu płaci. Virgini czy Georgi prawo idzie jeszcze dalej. Jeśli miejski wydział nie zdąży z odbiorem w ciągu dwóch, trzech dni roboczych, deweloper ma ustawowe prawo sprowadzić własnego opłacanego przez siebie inspektora. I tu przechodzimy do rzeczy, która jest najbardziej niewygodna z tej całej historii. Nawet tam, gdzie odbiory formalnie robi urzędnik miejski, a nie ten prywatny opłacany inspektor, to wcale nie znaczy, że to jest kontrola bardzo rzetelna.

13:47 W Kalifornii czy części Stanów Północnego Wschodu deweloper nie może sam wybrać i opłacić inspektora, ale miejskie wydziały budowlane nie nadążają z tempem budowy. Same podnajmują prywatne firmy inżynieryjne do robienia odbiorów w imieniu miasta. Umowa formalnie jest między miastem a firmą, tylko że te same firmy również świadczą równoległe usługi dla wielkich deweloperów.

14:11 Więc mamy tu dalej config interestów, tylko troszkę w innym wydaniu. A tam, gdzie inspektor jest naprawdę tylko urzędnikiem miejskim, bez żadnego outsourcingu, dopada go zwyczajne przeciążenie. W okresach bumu budowlanego jeden inspektor ma w grafiku 30 czy nawet 40 odbiorów dziennie. Na dom o powierzchni 250 m kwypada mu średnio 5, 8, może 10 minut.

14:38 Fizycznie często nie da się w tym czasie sprawdzić pionów wodnych, podłączeń PEX czy ciągłości wiatruizolacji. W branży nazywają to drive by inspection, czyli tak zwany odbiór z okna samochodu. Inspektor podpisuje protokół bazując właściwie tylko na pobieżnym wrzucie oka i zachowaniu do kierownika budowy. Więc nawet w Stanach, które formalnie nie sprywatyzowały odbiorów, kontrola i tak jest tylko bardzo powierzchowna.

15:03 No ale przecież oprócz tego właściciel też może przecież przeprowadzić własną kontrolę. I tu zaczyna się druga część strategii, czyli utrudnianie życia inspektorowi, którego sam zatrudnia kupujący. Dobrze wiedzą, że jedynym realnym zagrożeniem dla ich marsz są niezależni inspektorzy, którzy wpisują wady do protokołów albo publikują ją w mediach społecznościowych.

15:24 Odpowiedzią są klauzule w umowach przedwstnych. zakazują zewnętrznemu inspektorowi wejścia na plac budowy bez wcześniejszego, często kilkudniowego zgłoszenia i to w obecności kierownika budowy, który wie na co zwrócić uwagę, a na co nie. Jeszcze ważniejsze jest to, kiedy takiego inspektora w ogóle wpuszczają. Deweloperzy tak ograniczają liczbę wizyt, żeby wyciąć z kalendarza moment kluczowy, na przykład tuż przed zakryciem ścian płytami kartonowo-gipsowymi.

15:51 Właśnie wtedy na tym etapie widać wszystko, co potem staje się niewidoczne. Wadliwą elektrykę, krzywe słupy nośne, brak izolacji. Kierownik budowy po prostu nie informuje kupującego, że ten ATP właśnie nadszedł i zamawia ekipę od płyt gipsowych z dnia na dzień. Gdy inspektor przyjeżdża, ściany już są zamknięte i może już właściwie tylko zgadywać, co jest pod spodem.

16:14 W efekcie inspektor jest często zależny finansowo od dewelopera. Inspektor miejski, tam gdzie w ogóle jeszcze istnieje jest przeciążony do granic, a inspektor kupującego jest formalnie niezależny, ale odcięty od momentu, w którym mógłby realnie coś znaleźć. Kupujący płaci za inspekcję, która z założenia nie ma szans w ogóle wykryć najważniejszych VAT, niezależnie od tego, w jakim stanie kupuje do.

16:37 No ale wróćmy do tego, dlaczego w ogóle opłaca się deweloperowi oddawać słabo zbudowane budynki, skoro nawet jak właściciel nie wyłapie czegoś przed zakupem, to przecież ma prawo do gwarancji. No więc z jednego prostego powodu. Taniej jest odłożyć część zaoszczędzonych na budowie pieniędzy na naprawy gwarancyjne niż budować porządnie. Deer Horton wydaje na naprawy i koszty sądowe niecałe 200 milionów dolarów.

17:04 Do tego Horton trzyma dziś rezerwy na przyszłe roszczenia z tytułów wad konstrukcyjnych i procesy ządowe w wysokości ponad miliarda dolarów. Lenar zwiększył ostatnio swoje rezerwy na ten cel o ponad 20%. Tak więc jest to po prostu zaplanowany koszt. Księgowi po prostu siadają i liczą. Na każdym sprzedanym domu firma oszczędza kilkanaście tysięcy dolarów budując szybciej i z tańszych materiałów, a statystycznie tracą na ewentualne naprawy czy ugodę zaledwie część ich pieniędzy.

17:32 Weźmy skalę 80 000 domów rocznie, bo tyle w Stanach buduje duży deweloper. Rzetelna budowa, lepsze materiały, wolniejsze suszenie tynku, niezależni inspektorzy na każdym etapie. Byłoby to dodatkowe 15-2 000 do$arów na dom, czyli powiedzmy jakieś półtora miliardów dolarów rocznie na całej firmy. Masówka plus rezerwa na przyszłe odskłodowania kosztuje w porównaniu zaledwie grosze.

17:54 200 300 milionów. Firma płaci prawnikom i w ugodach setki milionów dolarów, ale zyskuje ponad miliard czystego zysku. Taka rezerwa finansowa i odkładanie tych wszystkich napraw na naprawy gwarancyjne to też pewna forma szantażu na przetrzymanie. Przeciętna rodzina, która kupiła dom z pleśnią albo pękniętym fundamentem ma ograniczony czas i budżet na wielkę.

18:18 Deweloper mając rezerwę może opłacać prawników przez lata i celowo przeciągać arbitraż. Kupujący przygniecony kosztami, ekspertyz i ratą kredytu w końcu pęka i bierze ugodę. Często zaledwie za ułamek wartości szkody z podpisaną klauzulą poufności. I pieniądze na tą ugodę pochodzą właśnie z tej rezerwy, która firma przygotowała z wyprzedzeniem, zamiast po prostu budować od razu dobrze.

18:41 Innymi słowy, firmy nie budują źle, bo nie wiedzą jak budować lepiej. budują tak jak budują, bo policzyły, że to bardziej się opłaca, nawet wliczając w 100 miliardowe rezerwy na przyszłe odszkodowanie. A jak wygląda batalia z klientami, którzy wnioskują o naprawy gwarancyjne? O tym będzie za chwilę cały rozdział, bo bo to po prostu czyste kino patodeweloperskiej grozy.

19:06 Ale zanim o tym, najpierw jeszcze o tym, jak wkręcają ludzi w niekorzystny kredyt oraz jak wyglądają układy tych mieszkań po to, żeby wyciągnąć z klienta jak najwięcej. układ mieszkania. Materiały to jedno, ale chyba konikiem każdego dewelopera jest wyciśnięcie jak najwięcej ich z kasy z tej samej powierzchni domu czy mieszkania. Pierwszy przykład to tak zwany den.

19:28 Pokój, który po ogłoszeniu i na planie mieszkania figuruje jako dodatkowa sypialnia, ale nie ma okna ani szafy. Dlaczego to ma znaczenie? Poprzez dekady amerykańskie prawo budowlanek kategorycznie wymagało okna w każdej sypialni ze względów zdrowotnych, bo przecież światło dzienne i bezpieczeństwa, bo okno to droga do ucieczki w razie pożaru. Deweloperzy nazywają taki pokój Den, czyli dosłownie gabinet czy pokój dzienny właśnie po to, żeby formalnie nie musiał spełniać wymogów dla sypialni, a jednocześnie sprzedają go

19:59 klientowi jako dodatkowy pokój do spania bądź innych rzeczy. Klient płaci za czwarte pomieszczenie, ale dostaje pokój bez okna. Drugi przykład to mieszkania nieustawne, czyli taki, który układ fizycznie nie pozwala na sensowne umeblowanie. krzywe kąty, wnęki w nieoczywistych miejscach, drzwi otwierające się prosto na łóżko, bo architekt zoptymalizował plan pod maksymalną liczbę mieszkań na jednym piętrze, a nie pod to, jak faktycznie postawi się w tym pokoju szafy.

20:26 Nawet jak jest to dom jednorodzinny, to dom z dodatkową sypialnią, nawet małą i nieustawną, to inna półka cenowa niż taki z mniejszą liczbą pokojów. Trzeci przykład to okna wychodzące prosto na ścianę sąsiednego budynku, czasem w odległości nawet niecałego metra. To efekt maksymalnego zagęszczenia budowy na małej działce. Formalnie okno jest, wymóg budowlany spełniony.

20:49 W praktyce mieszkanie nie ma dostępu do naturalnego światła. Po prostu, bo blokuje mu budynek obok. Najbardziej ekstremalny przykład tego trendu to Manger Hall, zaprojektowany akademik dla Uniwersytetu Kalifornijskiego w Santa Barbara. Niemal wszystkie pokoje były całkowicie bez okiem. Projekt wywoławał w USA taką falę krytyki właśnie dlatego, ponieważ pokazał dokąd może zajść ta logika usuwania okien, jeśli ktoś nie zatrzyma tego na wcześniejszym etapie.

21:16 To wszystko stało się możliwe dzięki jednej zmianie w przepisach. Międzynarodowy kodeks budowlany, na którym opiera się prawo budowlane większości amerykańskich stanów, zaczął dopuszczać zastąpienie wymogu naturalnego światła światłem sztucznym pod warunkiem zamontowania nowoczesnych systemów przeciwpoważarowych, czyli po prostu zraszaczy. Skoro w pożarze można ewakuować się dzięki wzraszaczom, a nie oknu, argumentowali deweloperzy, to okno nie jest już konieczne.

21:43 We wszystkich tych przypadkach mechanizm jest ten sam, co przy ziemi i materiałach z poprzednich punktów. Minimalne wymogi budowlane traktowane są nie jako standard, do którego się dąży, ale jako granica, do której można się bezpiecznie jeszcze zbliżyć, robiąc jeszcze wszystko legalnie. Mieszkanie bez okna w sypialni przy odpowiednich uwarunkowaniach jest legalne.

22:04 Widok na ścianę sąsiada przy odpowiednich uwarunkowaniach jest legalne. Teoretycznie nikt nie łamie prawa. Jest tu po prostu coś inaczej nazwane bądź wykorzystane jakiś kruczek. Ale nie można powiedzieć, że jest to wygodne mieszkanie. Przejdźmy teraz do kredytu. Kredyt ir rata. Deweloper już oszczędził na ziemi, na tańszych materiałach. Maksymalnie wykorzystał całą powierzchnię.

22:29 Teraz musi jeszcze przekonać kupującego, że może sobie na ten dom w ogóle pozwolić, nawet jeśli w rzeczywistości kupujący nie może. Żeby to zrozumieć trzeba wiedzieć jak w USA liczy się miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Nie składa się ona tylko ze spłatu kapitału i odsetek. W skład raty bardzo często wchodzi też część na poczet przyszłego podatku od nieruchomości i ubezpieczenia.

22:52 Ta część trafia na specjalne konto tak zwane escrow z którego bank płaci później podatek w imieniu właściciela domu. Problem zaczyna się w momencie kiedy dom jeszcze nie istnieje. Gdy deweloper sprzedaje dom jeszcze na etapie budowy, teoretycznie powinien oszacować przyszły podatek na podstawie wartości gotowego domu razem z działką. Deweloper lub jego spółka zależna proponuje klientowi atrakcyjny kredyt na dom.

23:15 W takiej sytuacji klient zamiast iść do normalnego banku może wziąć kredyt hipoteczny od dewelopera, który ma znacznie lepsze warunki, bardzo niską ratę, bo wycena podatku jest zaniżona oraz obniżone oprocentowanie przez pierwsze d tr lata, o czym za chwilę. Wycena podatku jest obniżona, ponieważ w kalkulacji używał raty wartości samej niezabudowanej działki sprzed wzniesienia domu.

23:39 To tak zwany szacunek zaniżony. Pamiętasz jak oszczędzali na podatku od nieruchomości? Taka działka nawet jak nie jest już rolniczą to nadal niezabudowana jest warta mniej. Jednocześnie firma doskonale znała rzeczywistą wartość gotowej nieruchomości, które były przekazane do wewnętrznych analiz i dokumentów wybia. Innymi słowy, deweloper wiedział jaka będzie prawdziwa rata, ale klientowi pokazywał inną, znacznie niższą liczbę.

24:07 Po co go straszyć wysokimi kosztami? Trzeba stopniować napięcie. No nie. Dlaczego to ma znaczenie? Bo niższa rata oznacza, że klient ma wyższą zdolność kredytową. Normalnie na taki dom nie dostałby w życiu kredytu. Teraz na papierze ma odpowiednią zdolność, przechodzi weryfikację i podpisuje umowę. Dom wygląda na tańszy niż jest w rzeczywistości. Kredyt po sfinalizowaniu transakcji jest błyskawicznie sprzedawany zewnętrznym firmom obsługującym spłatę, tak zwanym serwiserom.

24:35 Ta szybka akcja to kluczowy moment całego przekrętu, bo gdy po roku lokalny urząd skarbowy aktualizuje wycenę nieruchomości i wysyła realny rachunek podatkowy bazujący już na wartości gotowego domu, a nie tej pustej działki, to nowi zarządcy kredytu przeprowadzają drastyczną rekalkulację konta i klient musi zacząć płacić znacznie wyższą ratę na bieżąco, ale też natychmiast jednorazowo spłacić cały niedobró z poprzedniego roku.

25:01 I wtedy przerażony właściciel dzwoni z pretensjami do dewelopera, ale ten odpowiada z czystym sumieniem. My przecież sprzedaliśmy dom po uzgodnionej cenie. To pański nowy bank podniósł opłaty, a urząd skarbowy podatki. My z tym nie mamy nic wspólnego. I to jest kwintesencja tego przekazania kredytu do innej spółki. Gdyby deweloper sam trzymał kredyt u siebie przez 30 lat, po roku musiałby wziąć na klatę wściekłość oszukanego klienta.

25:27 Sprzedając długny, deweloper kasuje prowizję, ma sprzedany dom i umywa ręce od całej akcji. W tym układzie deweloper dodatkowo jest tym dobrym policjantem, tym, który przecież dał klientowi uprawniony dom na świetnych, na papierze warunkach. Cała rola złego policjanta spada na nową firmę. Skalę tego widać w konkretnych sprawach, które trafiły do federalnego pozwolu zbiorowego przeciwko DR Hortonowi.

25:54 Pierwotnie płaciła niecałe 1800 do$arów miesięcznie. Po rekalkulacji rata wzrosła do ponad 2000. Rodzina Hins odnotowała podobny skot o ponad 400 $arów. Frankie Santiago zobaczył wzrost z z 2200 do 3200. Santory Whitney doświadczyła wzrostu o ponad 1000 miesięcznie. Do tego stopnia, że jedno z rodziców musiało podjąć dodatkową pracę w dostawach. żeby tylko utrzymać dom.

26:19 Podobny mechanizm dotknął rodzinę Munius ze San Antonio, która kupiła dom od Deortona w 2023. Płacili wcześniej około 1000 dolarów rocznie podatku od nieruchomości. Po roku ich rachunek wzrósł do 6500 rocznie. Rodzina musiała w końcu zrezygnować z domu, który miał być realizacją ich amerykańskiego snu. A co z tą atrakcyjną ratą kredytu? Żeby przeciągnąć kupujących w trudniejszych czasach, deweloper oferuje pozornie znacznie lepsze oprocentowanie niż jakikolwiek tradycyjny bank.

26:49 Kiedy w bankach tradycyjna stawka rynkowa wynosi na przykład 67%, deweloper mówi: "Kup u nas, a dostaniesz kredyt na 4% przez pierwsze 2 tr lata". Po prostu dopłaca do twojego kredytu z własnej kieszeni. Po co deweloper wydaje własne pieniądze na obniżenie twoich odsetek? Dla przeciętnego kupującego liczy się głównie jedno, wysokość właśnie miesięcznej raty.

27:12 Dzięki sztucznie obniżonemu oprocentowaniu rata staje się na tyle niska, że ludzie kupują dom za 500 000 doarów, mimo że w normalnych warunkach rynkowych przy zwykłym kredycie z banku nigdy nie mieliby na niego zdolności i żaden bank nie udzieliłby im takiego kredytu. Deweloper w ten sposób sztucznie pompuje popyt. Zamiast obniżać cenę domu na papierze, żeby znaleźć chętnych, tworzy iluzję, że więcej ludzi stać na drogie nieruchomości.

27:40 Efekt uderza nie tylko bezpośrednio w klientów danego dewelopera, ale w cały region. Dom sprzedaje się za 500 000, a ta wysoka kwota trafia do oficjalnych rejestrów i baz danych, którymi posługują się rzeczoznawcy. Kiedy deweloper będzie budować kolejne osiedle, jego poziom cen w okolicy jest już zawyżony, więc może uzasadnić znowu wyższą cenę. Ten efekt jest chyba bardzo podobny do tego, co się stało z cenami w Polsce, jak weszły bezpieczne kredyty 2%.

28:06 Ja dokładnie tego nie święciłem, więc dajcie znać w komentarzach, jak było. Efekt tego mechanizmu jest taki, że kupujący dom wchodzi w transakcje opierając się na liczbach, które od początku były nieprawdziwe. Na start wygląda wszystko cudownie, ale o tym, że tak nie jest, dowiaduję się dopiero rok później, kiedy jest już za późno, żeby się z tej umowy wycofać bez straty finansowej.

28:27 Patrząc na to z boku, znając cały mechanizm, można śmiać się, że ludzie w tym wszystkim się nie połapali. Ale prawda jest taka, że nie każdy prosty Amerykanin jest tak biegły we wszystkich zawiłych niuansach finansowania domu. A o tym, jak Amerykanie radzą sobie z finansami i oszczędzaniem będzie niedługo film. Więc pamiętaj, żeby zasubskrybować kanał, żeby nie przegapić tego odcinka.

28:52 Sprzedaż i gwarancja. I teraz dochodzimy do finału przekrętu, momentu, w którym te wszystkie opisane wcześniej rzeczy zaczynają ze sobą współgrać, tworząc przekręt idealny. Dom jest już wybudowany z tańszych materiałów na tanio kupionej ziemi, czasem z pokojem bez okna sprzedanym jako sypialnia. Kredyt jest już podpisany na podstawie liczb, które od początku były zaniżone.

29:16 Teraz zaczyna się ostatni etap, ten moment sprzedaży i to co się dzieje, gdy klient zauważy, że coś jest nie tak. I tutaj wchodzi tak zwany trzystopniowy podręcznik sprzedaży. Krok pierwszy zaczyna się jeszcze przed podpisaniem dokumentów. Zasada jest taka, że zanim klient w ogóle zobaczy umowę, standardowa gwarancja na jakość wykonania WSA obowiązuje tylko 12 miesięcy i jest pełna wyjątków.

29:41 Pęknięcia betonu mogą być wyłączone z gwarancji. Drobne szczeliny w cegłach mogą być wyłączone. Umowy często wprost zapisują, że dany element jest uznany za wadliwy tylko wtedy, gdy sam deweloper zdecyduje, że jest wadliwy. Zobacz jakie to jest absurdalne. Wyobraźmy sobie sytuację. Niezależny inżynier wynajęty przez kupującego, któremu w końcu udało się na tą budowę wejść, ogląda fundament domu i mówi wprost: "Widzę pęknięcie.

30:05 To wada konstrukcyjna". Deweloper w odpowiedzi na tę samą pękniętą powierzchnię może po prostu powiedzieć w jego opinii ten dom naturalnie osiada. To jest zjawisko normalne, a nie wada. Z punktu widzenia umowy, którą podpisał klient, to stanowisko dewelopera wygrywa automatycznie. Nie liczy się opinia inżyniera. Nie liczy się to, co widać na własne oczy.

30:29 Liczy się wyłącznie to, czy sam sprzedawca uzna ten element za wadliwy. A jeśli nie uzna, z prawnego punktu widzenia wada po prostu nie istnieje. To jest mechanizm, który tłumaczy, dlaczego rozmowy między klientami a deweloperami o wadach budowlanych tak często kończą się w martwym punkcie. Obie strony patrzą na to samo pęknięcie, ale tylko jedna z nich ma prawnie wiążący głos w swj sprawie.

30:53 To element wolnego rynku. W teorii są pewne ogólne przepisy budowlane, które określają co jest wadą, a co nie, ale jednocześnie w USA prawo daje dość dużą swobodę w budowaniu właśnie umów. Wychodzi się tu z założenia, że jeśli dwie dorosłe osoby podpiszą umowę, to rozumieją jej warunki i się na nie godzą. A co jeśli klient uzna, że został oszukany? Przecież może pozwać dewelopera.

31:17 No niekoniecznie, bo w umowie deweloper ma zapis, w którym klient zrzeka się prawa do pozwania dewelopera, dając mu tylko opcję arbitrażu, ale o tym za chwilę. Tak więc jak klient coś znajdzie, to deweloper i tak może uznać, co jest wadą, a co nie. Mając w ręku tak skonstruowaną umowę, deweloper przechodzi do maksymalnego przyspieszenia momentu zamknięcia transakcji.

31:41 Klientowi po prostu nie daje się czasu na rzetelny odbiór techniczny. Dla kogoś z zewnątrz może wyglądać to jak zwykła biurokracja, ale w USA to jedyny moment, w którym kupujący mógłby jeszcze o coś walczyć. Deweloperzy doskonale o tym wiedzą, dlatego stworzyli system, który całkowicie pozwalia klienta jakiejkolwiek dźwigni finansowej. Działa to tak.

31:59 Pierwszy element możemy nazwać pułapką papierka z urzęd. W umowach wielkich firm znajduje się zapis, że dom zostaje uznany za zakończony w momencie, gdy lokalny urząd wydawane certificate ofcy, czyli dokument potwierdzający to, że budynek spełnia absolutny minimum bezpieczeństwa do tego, żeby w nim zamieszkać. Dla prawa dom jest gotowy. Jeśli kupujący przyjdzie na odbiór, zobaczy pęknięty tynk czy uginającą się podłogę i powie: "Nie przeleję pieniędzy z banku dopóki tego nie naprawicie".

32:30 Deweloper wyciąga umowę i odpowiada: "Dom ma już papierek z urzędu, który mówi, że jest gotowy. Jeśli nie przeję pieniędzy wyznaczonym terminie, zerwiesz umowę ze swojej winy." Klient może oczywiście odmówić i wpisać usterki, ale naprawa działa mniej więcej podobnie jak po prostu naprawy gwarancyjne. Dalej deweloper szantażuje wkładem własnym. Gdy kupujący stawia opór, deweloper mówi: "Jeśli dzisiaj nie podpiszesz dokumentów, zrywasz kontrakt i zabieramy twój wkład własny".

32:58 Czyli na przykład dajmy na to 30 000 $arów, a dom sprzedamy komuś innemu. Kupujący zostaje zatem postawiony pod ścianą. Albo traci gigantyczne pieniądze i zostaje z niczym, albo podpisuje papiery i przyjmuje dom z wadami. A że w to wszystko jest takie jednak trochę śliskie i deweloper wie, że nie może wszystkiego wymusić na kliencie, to żeby domknąć ten deal zaczyna się bajka o naprawie od ręki.

33:21 Zestresowanymiu klientowi przedstawiciele dewelopera na budowie składają po prostu ustną obietnicę. Kierownik mówi: "Panie, jasne, ma pan prawo wpisać tą usterki do protokołu, odmówić odbioru, tylko pamiętaj pan jak działa to w korporacji formalne zlecenie w systemie oznacza, że muszę ściągnąć tu zewnętrznego podwykonawcę. On ma te 14 dni, zanim przyjedzie, naprawi, podepnie papiery w systemie, minie termin blokady 100% banku i ten kredyt na 4% wygaśnie, nowa rata podskoczy o parę set dolarów, a do tego minie pan ją

33:52 termin umowy najmu i nie będzie pan miał gdzie mieszkać. Naprawdę chce pan to wszystko blokować dla jednej usterki? Podpiszmy papiery dzisiaj odbiera pan klucze, a ja jutro przyjadę i zrobię to panu bez wpisywania w system. Tak po gżentlmeńsku. Klient zastraszony tą wizją utraty oszczędności podpisuje ostatecznie te dokumenty, a bank przelewa deweloperowi całą kwotę.

34:12 Po podpisaniu dokumentów końcowych ta ustna odbiednica oczywiście nigdzie nie jest spisana i nigdy się nie materializuje albo materializuje się bardzo powoli. Pieniądze są już na koncie dewelopera, a kupujący zostaje zwadliwym domem. Ale czasem nie jest aż tak źle. Deweloper nie zawsze od razu posuwa się do stawiania klienta pod ścianą. Jeśli nie działa kij, to próbuje marchewki.

34:35 Jeden z klientów kupując dom w 2021 dostał od firmy budowlanej przy zamknięciu transakcji do wyboru trzy opcje. Pierwsza to była karta podarunkowa do Amazona na 250 $ar, druga karta do Home Depo na 250 $ar albo trzecia opcja roczna gwarancja naprawcza na problemy związane z osiadaniem domu, czyli na pęknięcia i wypatrzenia, które w nowym budynku pojawiają się niemal zawsze w pierwszym roku.

34:59 Innymi słowy, deweloper oferował klientowi 250 $ar w zamian za zrzeczenie się prawa do bezpłatnej naprawy, która realnie mogło kosztować znacznie więcej. I jak przyznał świadek tej sytuacji był jedynym w swojej okolicy, który wybrał gwarancję, a nie kartę podarunkową. Nawet jeśli tylko niewielki procent klientów wybierze kartę porarunkową zamiast realnej ochrony, deweloper na tym oszczędza i to jest cały sens tej oferty.

35:27 Niektórzy deweloperzy poszli w tym w pierwszym kroku jeszcze dalej, sięgając po techniki bardziej znane z jakichś oszów z giełdowych niż z rynku nieruchomości. Najgłośniejszym przykładem jest firma LGI Homes, wobec której dziennikarze i insiderzy z branży opisali metody działania przypominające tak zwany boiler room. miejsca, gdzie sprzedawcy są szkoleni do wybierania maksymalnej presji w jak najkrótszym czasie.

35:49 Zespoły sprzedażowo celowo szukają klientów wśród osób o niskich dochodach żyjących dotąd na wynajmie, które nie znają realiów rynku nieruchomości i nie mają porównania cenowego. Konsultanci są szkoleni, żeby doprowadzić do podpisania umowy rezerwacyjnej już w czasie pierwszej często spontanicznej wizyty w domu pokazowym, zanim klient w ogóle zdąży się zastanowić albo skonsultować z kimś z zewnątrz.

36:12 Kluczowy trik polega na tym, że klient zahipnotyzowany obietnicą tej niskiej raty miesięcznej nie zauważa, że ta sama cena domu na papierze jest zawyżona o 25 30% w porównaniu do identycznych domów. Efekt widać potem w lokalnych statystykach. Firmy stosujące ten model odpowiadają za niewielki procent lokalnego rynku sprzedaży domów, ale za nieproporcjonalnie wysoki procent wszystkich egzekucji komorniczych i przejęć domów przez bank w tym samym regionie z powodu bankructw.

36:39 Krok drugi tego podręcznika sprzedaży zaczyna się w momencie, gdy klient wprowadzi się i w końcu zauważa realny problem. Wtedy uruchamia się strategia opóźniania i przewlekania procedur reklamacyjnych. Deweloper ignoruje wiadomości, odwleka wizyty serwisowe albo wysyła niewykwalifikowanych pracowników, którzy stosują tylko rozwiązania prowizoryczne.

37:02 Na przykład maskują pęknięcia strukturalne jakąś masą uszczelniającą, zamiast naprawić właściwą przyczynę. Cel tych działań jest jeden. To czekać, aż upłynie krótki 12ięczny termin gwarancji wykonawczej. Gdy termin minie, wada formalnie już nie istnieje z punktu widzenia umowy, nawet jeśli fizycznie oczywiście w domu nadal istnieje. Ta właśnie strategia często stoi za przypadkami, o których mówią amerykańscy inspektorzy budowlani opisując swoją pracę.

37:27 Drzwi nie zamykają się prawidłowo. Są luźne toalety, niszczelne fugi w łazienkach, gdzie widać już początki zaciekania wody. Pojedynczo wyglądają jak drobne niedociągnięcia. W praktyce jest to zaplanowana strategia. Im mniej klient wykryje i zgłosi problemów w porę, tym mniej pracy zostaje deweloperowi do wykonania za darmo. Trzeci krok uramia się, jeśli klient mimo wszystko nie odpuszcza i chce dochodzić swoich spraw przed sądem.

37:55 W tego okazuje się właśnie, że drogi nie ma, bo w umowie zakupu, zwykle drobnym drukiem znajduje się klauzula arbitrażowa. Dla konsumenta oznacza to rezygnację z prawa do procesu przed sądem powszechnym i ławą przysięgłych, czyli z tego co dla deweloperów stanowi największe ryzyko finansowe i wizerunkowe. Prywatny arbitraż ma wysokie koszty wpisowe, ograniczone reguły dowodowe, brak jawności i brak prawa do apelacji.

38:20 Statystyki amerykańskiego stowarzyszenia na rzecz sprawiedliwości pokazują, że w 2022 zaledwie 0,7% konsumentów uzyskało w takim arbitrażu jakikolwiek zadośćuczynienie finansowe. Ale najbardziej niepokojący element tego trzeciego kroku dotyczy nie tego, co dzieje się z pierwszym właścicielem domu, ale z każdym kolejnym. W sprawie Hleep versus US Hormcorp, którą rozstrzygał Sąd Najwyższy Florydy, rodzina Heliip kupiła dom od poprzednich właścicieli w 2010 roku.

38:50 Ci z kolei kupili go bezpośrednio od dewelopera 3 lata wcześniej. Kiedy Hejlepiepowie wykryli rażące wady elewacji tynkowej naruszające kod budowlany i złożyli pozw do sądu, deweloper zarządzał przekazania sprawy do zamkniętego arbitrażu. Powołał się oczywiście na klauzulę arbitrażową zapisaną w oryginalnym akcie notarialnym z 2007. Akcie, którego heipowie w ogóle nie widzieli i nie podpisywali z deweloperem.

39:17 Sąd Najwyższej Florydy przyznał rację deweloperowi. Uznał, że klauzula arbitrażowa spełnia warunki tak zwanego zobowiązania rzeczowego, które trwale związany jest z gruntem, czyli że obowiązek arbitrażu podróżuje niejako z domem, niezależny od tego, kto go kupi. Sąd argumentował, że taki obowiązek bezpośrednio dotyczy tego, jak właściciele mogą użytkować i naprawiać dom pozostawiony na tej ziemi.

39:41 Że deweloper w oryginalnym dokumencie wyraźnie zadeklarował chęć związania tym zapisem. wszystkich przyszłych nabywców i że sam fakt zarejestrowania aktu w publicznym rejestrze hrabstwa nakłada na każdego kolejnego kupującego obowiązek zbadania historii tytułu prawnego, niezależnie czy faktycznie ten dokument przeczytali. Tym samym pokazuje to, że gdy kupujesz domowiązek prześledzić jego całą historię, a jeśli coś pominiesz to twoja wina.

40:09 W praktyce oznacza to, że deweloper zyskuje prawie pełne zabezpieczenie przed sądowym ujawnieniem wad swoich domów. na zawsze, a nie tylko wobec pierwszego kupującego, ale wobec każdego kolejnego właściciela tej samej nieruchomości, niezależnie od tego, ile razy dom zmieni właściciela. I nawet gdyby kolejny właściciel domu jakimś sposobem ominął klauzulę arbitrażową i trafił do prawdziwego sądu w stanach takich jak Arizona, czego go kolejna pułapka finansowa.

40:37 Sądy w sprawach Sullivan versus Sirach i Wanderlish versus Crach rozstrzygnęły, że tylko pierwszy nabywca domu, ten który podpisał umowę bezpośrednio z deweloperem, może liczyć na zwrot kościóców adwokackich, jeśli w ogóle jakąś wygra sprawę o wady konstrukcyjne. Każdy kolejny właściciel, nawet jeśli udowodni w sądzie rażące wady zagrażające życiu, musi w całości pokryć koszty swoich prawników z własnej kieszeni.

41:04 A koszty ekspertyz inżynieryjnych i obsługi prawnej w takich sprawach regularnie przepraczają kilkadziesiąt tysięcy dolarów, co w praktyce oznacza, że większość właścicieli domu na rynku wtórnych nie ma żadnej realnej możliwości dochodzenia swoich praw. Razem te wszystkie kroki tworzą zamknięty system. Krótka, pełna wyjątków gwarancja jest przygotowana, zanim klient w ogóle jeszcze cokolwiek podpisze.

41:27 Pośpiech przy zamknięciu transakcji wykorzystuje tę regułę, zanim klient zdąży zauważyć wady. Opóźnienie realizacji reklamacji powoduje, że klient może zauważyć coraz mniej błędów, a arbitraż wraz z wyrokiem w sprawie Heliip zamyka ostatnie drzwi do sądu i to nie tylko dla pierwszego właściciela, ale dla każdego, kto kiedykolwiek ten dom kupi. Budowane na wynajem i najem z opcją wykupu.

41:52 Nie każdy przejdzie weryfikację bankową i nie będzie miał odpowiedniej zdolności, nawet jeśli deweloper już mu obniży te raty kredytu i da niższe oprocentowanie. Jednak dla deweloperów to też nie problem. Mają plan B. Jeśli nie sprzedadzą domu człowiekowi, sprzedadzą go funduszowi. To zjawisko nazywa się build thread, czyli budowanie na wydaje. Zamiast stawiać osiedle i czekać, aż kupią je pojedyncze rodziny, deweloper od razu projektuje całą dzielnicę z przeznaczeniem na sprzedaż bezpośrednio inwestorom

42:23 instytucjonalnym. Lenar posiada nawet specjalny portal inwestorski, w którym można sprawdzić jaki zwrot inwestycji, tak konkretny, jeszcze niewybudowany dom. zanim jeszcze ktokolwiek w nim zamieszka. Efekt tego widać najlepiej na przykładzie jednej z mieszkanek nowego osiedla Nenar na przedmieściach Dallas. Kobieta liczyła na to, że zbuduje sąsiedzkie relacje z rodzinami mieszkającymi wokół niej.

42:43 Odkryła, że każdy nowy dom budowany w jej cholicy jest wynajmowana. Całe osiedle, które z zewnątrz wygląda identycznie jak każde inne w rzeczywistości jest w większości własnością jednego inwestora, a nie mieszkańców. Czy jakość budowy tego domu jest jakaś inna, kiedy kupujący jest funduszem? Nie ma solidnych danych, które jednoznacznie mówią, że jest tak czy inaczej, ale sama logika ekonomiczna sugeruje tylko jeden kierunek.

43:09 Inwestor kupujący 100 identycznych domów na wynajem nie jest zainteresowany reklamacjami tak samo jak pojedynczy właściciel swojego domu, który będzie w tym domu żył przez dekadę. Fundusz kalkuluje po prostu zwrot w inwestycji w skali całego portfela, a nie pojedynczej inwestycji. A to oznacza, że drobne wady, które dla rodziny byłyby problemem, dla niego raczej nie będą.

43:32 Skala tego zjawiska jest coraz większa. Sam rynek dewelopejski działa właśnie w taki sposób, który premiuje takie podejście. Jest konsolidacja rynku budowlanego, o których mówiliśmy przy ziemi i sprawia to, że dziś liczy się tylko kilku wielkich graczy, którzy mogą negocjować takie transakcje na masową skalę. wypychają z rynku tradycyjnych indywidualnych kupujących.

43:50 Prezydent Trump podpisał niedawno rozporządzenie zakładującym dużym inwestorom instytucjonalnym kupowanie domów jednorodzinnych, ale w tym samym rozporządzeniu znalazł się wyjątek. Nie obejmuje ono wielkich deweloperów sprzedających całe osiedla na raz. Mieszkanie na takich osiedlach ma oczywiście swoje wady i zalety. Jak żyje się na takich osiedlach, jak wygląda tam mieszkanie, opisuje w filmie o wynajmniej mieszkanie w USA.

44:13 To po prostu często jest rozwiązanie dobre jako coś przejściowego. Zwykle mieszkańcami są osoby, które potrzebują elastyczności. Pomieszkają tam zrok, dwa, może trzy i potem ruszają w inne miejsce lub szukają czegoś na stałe. A co z tymi, którzy chcą uciec od czystego wynajmu, ale wciąż nie mają wystarczającej zdolności kredytowej na tradycyjny zakup?

44:35 Dla nich rynek wymyślił coś, co brzmi jak rozwiązanie, a w praktyce jest kolejną pułapką. Rent to Own on, czyli najem z opcją wykupu. Firmy takie jak Divy Homes albo Home Partners of America reklamują swój model jako bezpieczną drogę do własnego domu. Działa to tak. Klient płaci czynż. Część z niego teoretycznie odkłada na przyszły wkład własny, a po kilku latach ma prawo wykupić nieruchomość na własność.

45:03 Rzeczywistość jednak wygląda inaczej. Dane z Pensylwanii pokazują, że do faktycznego aktu własności dochodzi tam średnio tylko około 2% uczestników takich programów w porównaniu do około 80% kredytobiorców, którzy finalyzują zwykły kredyt hipoteczny. W przypadku klasycznego wynajmu ogromną zaletą jest to, że nie interesują cię naprawy i konserwacje budynku.

45:24 Twój właściciel ma obowiązek realizacji napraw. Ale w modelu Rent to own to uczestnik programu odpowiada za wszystkie naprawy i remonty, mimo że formalnie nie ma jeszcze żadnych praw własności do nieruchomości. Cena wykupu bywa przy tym zawierzona o nawet 43% w porównaniu do wartości rynkowej domu w momencie podpisania umowy. A jeśli klient spóźni się nawet z jedną płatnością czynszu, firma może zablokować mu dostęp do portalu płatniczego, naliczyć wysokie opłaty karne i skierować sprawę do sądu eksmisyjnego, co w

45:55 praktyce oznacza utratę całego dotychczasowego wkładu. W 2019 amerykańska organizacja NAACP wydała oficjalną rezolucję wzywającą do federalnej regulacji tego typu programów. Sarah Mensini z National Consumer Law Center przesłuchana przed amerykańskim Senatem 2023 potwierdziła, że transakcje rent to own rzadko prowadzą do rzeczywistego przeniesienia własności a klienci są zobowiązani do kosztownych remontów bez dostępu do niezależnych raportów z inspekcji, które są przed nimi celowo utajniane.

46:27 Innymi słowy, nawet ci, którzy próbują znaleźć alternatywę dla systemu opisanego wcześniej, zaniżonej raty, pułapek gwarancyjnych, arbitrażu, trawiają w kolejny mechanizm zaprojektowany tak, żeby większość z nich nigdy nie doszła do realnej własności domu. Parki domów mobilnych. Do tego momentu mówiliśmy głównie o ludziach kupujących albo wynajmujących nowe domy.

46:51 A co z tymi, którzy w ogóle nie próbują wchodzić w ten system, bo wiedzą, że nie mogą sobie na to pozwolić? Okazuje się, że nawet wtedy, gdy celowo wybierają najtańszą, najbardziej podstawową formę mieszkania w USA. Tę formą są osiedla domów mobilnych. Mieszka w nich około 20 milionów Amerykanów. Najczęściej są to seniorzy, osoby o niskich dochodach, osoby z niepełnosprawnościami.

47:16 Dla wielu z nich to ostatnia linia obrony przed bezdomnością. Przez dekady ten sektor działał zupełnie inaczej niż reszta amerykańskiego rynku nieruchomości. Osiedla domów mobilnych były biznesem rodzinnym. Zarządzali nimi lokalni właściciele, którzy znali swoich lokatorów osobiście, a częsze rosły powoli i przewidywalnie. Struktura prawna takich osiedla opiera się na pewnej symbiozie.

47:40 Mieszkaniec ma na własność dom, ale nie ziemia, na której ten dom stoi. Ziemię po prostu wynajmuje od tego właściciela parku. Około dekadę temu duże fundusze inwestycyjne odkryły w tym modelu coś, czego wcześniej nikt nie chciał wykorzystywać na większą skalę. Mieszkańcy takich osiedli, mimo że to są domy mobilne, są praktycznie uwięzieni. Przeniesienie takiego domu mobilnego na inne osiedle kosztuje od 10 do 20 000 doarów.

48:07 Dla kogoś żyjącego z przeciętnych 35000 doarów rocznie to suma oczywiście poza zasięgiem. Nawet gdyby ktoś chciał się przenieść, znalezienie wolnej działki pod domobilne w innym miejscu jest niemal niemożliwe z powodu restrykcyjnych przepisów planistycznych. Nazywane jest to czasem w ten sposób. Prowadzenie domów mobilnych jest jak posiadanie restauracji, w którym klienci przykuci są do stolika i mogą jeść tylko twoje jedzenie.

48:32 Efekt tego odkrycia widać w liczbach. Między 2020 i 2021 inwestorzy instytucjonalni odpowiadali za prawie 1/4 wszystkich transakcji kupna osiedli domów mobilnych w USA. Dziś 12 funduszy Private Equity kontroluje przynajmniej 1200 parków w całym kraju. Mechanizm, który potem następuje jest bardzo podobny do tego, co widzieliśmy przy nowych domach. Fundusz kupuje park i od razu, czasem z dnia na dzień, drastycznie ponosi czymś za w dzierżawę gruntu.

49:03 Przykładowo w parku te Highlands and Scotlands na Florydzie czyż wzrósł o 126% w ciągu roku plus jednorazowa niewyjaśniona opłata w wysokości 3500 doarów. W innym parku kupionym przez fundusz Haven Park Capital czynż wskoczył o 61% tuż po sfinalizowaniu przyjęcia. Charlin Crabel mieszkanka jednego z osiedli na Florydzie musiała zrezygnować z leków na retryzm kosztujących 270 $arów miesięcznie tylko żeby wygospodarować pieniądze na wyższy czynż.

49:31 Mówiła później, że po prostu czasem płacze, widząc, że lek, który mógłby jej pomóc teraz jest poza zasięgiem. Podobnie jak przy nowych domach, tu też fundosze potrafią umiejętnie obchodzić prawne ograniczenia podwyżek. Na Florydzie czynż można waloryzować o wskaźnik inflacji plus 2%, jeśli zbliża się do stawek rynkowych. Deweloperzy powołują się więc na stawki z parków zlokalizowanych na przykład 60 czy 100 km dalej, żeby uzasadnić drastyczną podwyżkę u siebie.

49:57 W stanie Nowy Jork, gdzie prawo ogranicza roczną podwyżkę do 3%, jeden z zarządców przeforsował podwyżkę bliską 6%, powołując się na ustawowe wyjątki z kosztami kapitałowymi. I dokładnie tak jak w przypadku klauzuli arbitrażowej z domów nowych, gdy mieszkańcy próbują się bronić prawnie lub politycznie, trawiają na kolejną warstwę tego samego systemu.

50:23 W stanie Michigan, grupa mieszkańców i lokalny senator przygotowali ustawę wprowadzającą podstawowe zabezpieczenia. Obowiązek uzasadniania dużych podwyżek, limit opłat oraz prędkość kosztów mediów. Ustawa przeszła przez izbę reprezentantów z ponadpartyjnym wsparciem. W tym samym czasie dwaj menadżerowie funduszu Haven Park wpłacili 358 000 arów na komitet branżowej organizacji, która wcześniej wspierała tę ustawę.

50:46 Krótko po tych wpłatach organizacja wycofała swoje wsparcie, a ustawa umarła w Senacie Stanowym. To wszystko sprawia, że wybór najtańszej, teoretycznie najbardziej niezależnej formy mieszkania w USA, domu mobilnego, który mimo wszystko człowiek posiada na własność, nie chroni przed tym samym mechanizmem, który widzieliśmy przy zupełnie nowych domach za pół miliona dolarów.

51:07 Jest w tym wszystkim jeszcze jeden szczegół, który pokazuje absolutną ironię. Duże amerykańskie fundusze emerytalne, te do których miesięcznie wpływa część pensji nauczycieli, urzędników, pracowników sektora publicznego, inwestują swoje aktywa w różne instrumenty finansowe, żeby generować po prostu zzysk na przyszłe emerytury. Część tych pieniędzy trafia właśnie dopłyn duszy private equity, które kupują osiedla domów mobilnych i mieszkania na wynajem.

51:33 Weźmy Florydę. Efekt jest taki, że na przykład na Florydzie przykładowo emeryt, który całe życie odkładał swoje pieniądze na emeryturę, teraz może bez swojej wiedzy inwestować w fundusz, który w tym samym czasie podnosi jemu samemu czynnż o 100%. Cała ta historia od tej tanio kupujiem, te gąbczaste drewno, czy wszystkie te zaniżone raty kredytu, czy jakieś przekręty z finansowaniem wygląda trochę jak sytuacja bez wyjścia, ale to nie do końca jest prawda w 100%.

52:04 Są miejsca, gdzie mieszkańcy znaleźli sposób, żeby ten łańcuch przerwać. Jednym z najlepiej opisanych przykładów jest osiedle domów mobilnych w Blueberry Fields Bronfig w stanie May. Kiedy mieszkańcy dowiedzieli się, że dotychczasowy lokalny właściciel planuje sprzedać park, a wśród potencjalnych kupców są duże fundusze inwestycyjne, zorganizowali się i skorzystali z ustawy, którą stan main wzmocnił we wrześniu 2025.

52:27 Dawała ona mieszkańcom 90 dni na zebranie własnej oferty i pierwszeństwo w wykupie własnego osiedla. Z pomocą kredytu oraz wsparcia władz stanowych i lokalnych mieszkańcy kupili swój park za ponad 26 milionów dolarów. Dziś zarządzają nim sami jako spółdzielnia. Czy zatem w starciu z tym starannie przemyślaną machiną deweloperską w ogóle jest jeszcze jakieś światełko w tunelu?

52:51 Rynek zaczyna powoli odpowiadać. Po pierwsze poszkodowani klienci przestali grać na zasadach deweloperów. Zamiast zwykłych pozwów cywilnych kancelarie prawne zaczęły sięgać po coś znacznie mocniejszego, tak zwaną ustawę RICO. Stworzona została ona do walki z mafią i przestępczącią zorganizowaną. W takich pozwach zastawienie na klienta pułapki z zaniżonym podatkiem przez dewelopera i jego własny bank uznano nie jako błąd, ale za systemowe oszustwo finansowe.

53:21 Dziś toczą się wielkie pozwy zbiorowe na całe Stany Zjednoczone, a deweloperowi grożą potrójne odszkodowania liczone w miliardach dolarów. Sama wizja takich procesów powoli wymusza na branży cichą korektę tych wszystkich praktyk. Po drugie, do gry włączają się regulatorzy i nowe prawo stanowe, które sukcesywnie zakazuje wyliczania raty kredytowej na podstawie wartości pustej działki.

53:43 Regulatorzy ukrócili ten proceder prostą zasadą. Wyliczenie raty na podstawie samej niezabudowanej działki przestało być traktowane jako niezobowiązująca prognoza, a stało się nieuczciwą praktyką rynkową. Stany takie jak Texas czy Floryda, gdzie masowa budowa na przedmieściach bije rekordy, wprowadzają bezwzględne przepisy Full Value Disclosure. Deweloper i jego spółka kredytowa mają prawny obowiązek przedstawić klientowi symulację raty opartą wyłącznie o wartość całego szacowanego gotowanego domu.

54:11 Co więcej, na [muzyka] pierwszej stronie dokumentów musi znaleźć się czarno na białe miasta ostrzeżenie, o ile skoczy podatek po pierwszej wycenie urzędu skarbowego. I wreszcie po trzecie zadziałała świadomość całych ludzi. Dzięki internetowi i niezależnym inspekcjom Amerykanie powoli przestają kupować narracje o przyjacielskim kierowniku z budowy, który naprawi wszystko po siąedcku.

54:33 Świadomość, że minimalne normy budowlane przestały oznaczać jakość staje się najlepszą tarczą dla kupujących. To wszystko od drapieżnych praktyk do reakcji w sądach i ustawie pokazuje nam coś ciekawego Ameryce. Z jednej strony wolny rynek daje przestrzeń firmom na budowanie oferty, która delikatnie mówiąc czasem mocno ociera się o oszustwo, ale i szybką i zdecydowaną reakcję przez pozwy sądowe i zmiany w prawie.

54:59 Przez to, że duża część regulacji często następuje na szczeblu lokalnym, prawo może zmienić się dość szybko, a jednocześnie mechanizm pozbów zbiorowych może stworzyć precedens na cały kraj, który na dobre zmienia zasady gry. To co sądzisz o tym? Patodeweloperka w USA jest gorsza niż w Polsce, czy jednak w Polsce to zupełnie inny poziom? Daj znać w komentarzu. To tyle na dziś. Do zobaczenia w kolejnym filmie. Cześć. Yeah.